Hjelpesenter

Oppussing

Under fanen Kostnader, i delen Oppussing, registrerer du hva som er gjort, når, og hva det kostet. Velg type for hver post, fordi typen påvirker både resultatet og skatten:

• Vedlikehold – holder eiendommen i samme stand. Kostnaden trekkes fra i resultatet og reduserer skattegrunnlaget.
• Oppgradering – gjør eiendommen bedre enn før. Kostnaden regnes som en investering: den trekkes fra kontantstrømmen og legges til totalinvesteringen, men er ikke fradragsberettiget.

For eide eiendommer grupperes postene etter år og måned, og du kan legge ved dokumentasjon på samme måte som for driftskostnader. I en kalkyle legges både vedlikehold og oppgradering til totalinvesteringen, og ingen av dem trekkes fra den månedlige kontantstrømmen. Vedlikehold trekkes fra i skatten i året det betales, også når behovet oppsto hos forrige eier. Oppgradering er påkostning og legges til inngangsverdien ved salg.

Oppussingsperiode i en kalkyle

En kalkyle regner som om du kjøper i dag. Under «Oppussingsperiode og utleie» fyller du inn hvor mange måneder oppussingen varer (tomt eller 0 betyr ingen oppussingsperiode). Det er uavhengig av refinansieringen. For hver enhet velger du når den leies ut: fra start (måned 1), etter oppussingen, eller en måned du velger. Lånet, renter, avdrag og driftskostnader løper fra måned 1, så oppstarten koster ofte penger. Skatten regnes per inntektsår: underskudd i oppstarten trekkes fra overskudd senere samme år, men et år med underskudd gir ikke skattefradrag i kalkylen.

Kontantstrømmen i oppsummeringen er normalåret: de 12 månedene etter oppussingen. Totalt kapitalbehov er egenkapitalen pluss det oppstarten koster. Med avdragsfrihet under Finansiering i oppussingstiden blir oppstarten billigere.

Refinansiering

Planlegger du å refinansiere etter en oppussing, huker du av «Planlagt refinansiering?» og oppgir antatt verdi etter oppussing og hvor mange måneder det er til refinansiering. 0 måneder betyr refinansiering fra første måned. Kalkylen viser da verdi, banklån, egenkapital og kapital igjen i prosjektet før og etter refinansieringen. Det nye lånet får samme andel av verdien som lånet hadde av totalkostnaden. Blir det mindre enn restgjelden på det gamle lånet i refinansieringsmåneden, frigjør refinansieringen ikke kapital, og kalkylen beholder det gamle lånet.