Hjelpesenter

«Resultat» er siste fane i en lagret kalkyle. Tallene gjelder kalkylen slik den er lagret, og regnes av samme beregningsmotor som porteføljen din. Endrer du prisstigning, salgskostnader, salg etter eller horisont, oppdateres tallene med en gang, og du lagrer for å beholde endringen. Andre ulagrede endringer vises først når du trykker «Lagre og oppdater». På mobil ligger «Lagre og oppdater» nederst på skjermen så lenge du har ulagrede endringer.

To veier ut

• Vei 1 – Behold og lei ut: kontantstrøm per måned i normalåret, kontantavkastning, netto yield og avkastning på egenkapital inkludert avdrag (kontantstrøm pluss nedbetalt gjeld i normalåret, delt på egenkapitalen). Under ser du egenkapitalen etter horisonten: verdi minus restgjeld og latent skatt, og minus investorinnskuddet hvis du har en ekstern investor. Netto gevinst er egenkapitalen etter skatt pluss det refinansieringen frigjør, kontantstrømmen i perioden og eventuelt «Utbetalt ved kjøp», minus egenkapitalen du satte inn.
• Vei 2 – Pusse opp og selge: netto gevinst etter skatt hvis du selger etter antall måneder du velger i «Salg etter». Regnestykket går fra salgsverdi, minus salgskostnader, restgjeld, eventuelt investorinnskudd og skatt ved salg, til kontant tilbake ved salg. Så legges kontantstrømmen i perioden til, også månedene med oppussing, og egenkapitalen du satte inn trekkes fra. Gir lånet mer enn kjøpet koster (total investering pluss etableringsgebyr), legges overskuddet til som «Utbetalt ved kjøp» i begge veier. Selger du mens oppussingen pågår (salg etter like mange måneder som oppussingen varer, eller færre), er salgsverdien kjøpesummen pluss prisstigning, uten verdiøkning fra oppussingen.

Passer en vei hovedmålet i investorprofilen din, er den merket «Passer målet ditt».

Begge veiene viser snittavkastning per år (CAGR): den faste årlige avkastningen som gjør innsatt egenkapital om til egenkapitalen pluss netto gevinst ved slutten av perioden. Kontantstrømmen underveis regnes som mottatt ved slutten. Har du vekst som hovedmål, anbefales veien med høyest snittavkastning per år.

Oppstart og normalår

Har kalkylen en oppussingsperiode, viser «Oppstart og normalår» to faner. «Oppussing» viser regnestykket for månedene mens du pusser opp: leie fra enhetene som er utleid, minus ledighet, driftskostnader, renter, avdrag og skatt, til likviditeten i oppstarten. Ved siden av ser du totalt kapitalbehov (egenkapital pluss oppstart) og hva oppstarten blir med avdragsfrihet. «Normalår» viser de 12 månedene etter oppussingen, fra leie til kontantstrøm per måned og per år. Normalåret er grunnlaget for vei 1, stresstesten og kravet om minste kontantstrøm. Uten oppussingsperiode vises ikke kortet, og normalåret er de første 12 månedene.

Prisstigning

Verdien regnes fram med prisstigning per år. Startverdien er antatt verdi etter oppussing fra Refinansiering-fanen, eller kjøpesummen hvis du ikke har lagt inn en slik verdi. Leie og driftskostnader holdes som i dag, så leieøkning er ikke regnet med.

Skatt

• Latent skatt er skatten på gevinsten hvis du selger etter horisonten i vei 1. Den betales bare hvis du selger, men trekkes fra så egenkapitalen ikke ser større ut enn den er.
• Skatt ved salg er skattesatsen ganget med gevinsten i vei 2: salgsverdi minus salgskostnader minus inngangsverdi (kjøpesum, omkostninger og påkostning). Gir salget tap, er skatten 0 kr. Tap kan gi fradrag, men det er ikke regnet med.
• Vedlikehold trekkes fra i året det betales, også når behovet oppsto hos forrige eier. Påkostning legges til inngangsverdien. Derfor er bare oppgradering med i inngangsverdien, mens vedlikehold gir lavere skatt i året du betaler det.
• Skatten på det løpende overskuddet regnes per inntektsår: underskudd og vedlikehold trekkes fra overskudd samme år, og årets skatt fordeles likt på månedene. Et år med underskudd gir 0 kr i skatt, og underskuddet føres ikke videre.
• Etableringsgebyret er renter skattemessig og trekkes fra i skatten i første måned, året lånet tas opp.
• «Skatt totalt» er skatten på det løpende overskuddet i perioden, pluss latent skatt i vei 1 eller skatt ved salg i vei 2.
• Selger du egen bolig etter botid, kan gevinsten være skattefri.

Hva tåler kalkylen?

Stresstesten viser hvor høyt renten kan gå, hvor mye leien kan falle og hvor mange måneder i året boligen kan stå tom før kontantstrømmen i vei 1 blir 0 kr. Hver endring er regnet for seg. Står det «—», er kontantstrømmen allerede negativ, eller den blir ikke negativ av den endringen alene.

Mot investorprofilen din

Har du lagt inn investorprofil under Innstillinger, sjekkes kalkylen mot kravene dine: minste kontantstrøm per måned, maks belåningsgrad, hvor mye oppussing du tåler og tidshorisont. Hvert krav vises som oppfylt, ikke oppfylt eller til informasjon, og hovedmålet ditt avgjør hvilken vei som passer best. Uten investorprofil får du en lenke for å legge den inn.

Slik er tallene regnet

Nederst ser du hver forutsetning med verdi og hvor den kommer fra: Kalkyle, Innstillinger, Investorprofil eller Standard. Prisstigning, salgskostnader, salg etter og horisont endrer du rett i fanen, og tallene oppdateres med en gang. «Tilbakestill» tømmer feltet, så verdien fra Innstillinger, investorprofilen eller standard brukes igjen. Trykk på de andre for å gå dit de endres: leie under Utleieenheter, driftskostnader under Kostnader, lån og rente under Finansiering, eier og skatt under Eiendom, verdi etter oppussing under Refinansiering, oppussingsperioden under Oppussing og ledighet under Innstillinger.